Quand il s'agit d'immobilier, j'ai toujours les sens en éveil.

Et j'avoue une certaine délectation quand les banquiers se hasardent à transformer des hypothèses théoriques en certitudes politiques.

Aujourd'hui, il me plait d'analyser l'entretien de l'économiste en chef de la Raiffeisen dans le magazine Watson.

Par son analyse purement bureaucratique voire fonctionnariale de la crise immobilière, cette tête pensante de la seconde banque du pays cumule les inepties et passe largement à côté des réalités physiques et mathématiques du territoire suisse. 

Son offensive contre l’initiative UDC est en effet fort éloignée des réalités de notre pays.

 

Dieu m'est témoin que je ne partage en rien, ou presque, les aspirations du parti agrarien mais force est de constater que la manière dont cet employé de banque balaie d'un revers de main l'initiative "Pas de Suisse à 10 millions!" est des plus cavalières.

 

La jugeant inutile et tardive, il affirme qu'il suffirait de déréguler, de gommer les recours administratifs et de construire en hauteur pour régler la problématique du logement.

Une vision théorique simpliste qui exclut non seulement la réalité des constructions, du droit suisse et qui, plus est, des précédentes décisions de sa population elle-même.

Le premier pilier de son argumentaire fantaisiste repose sur la densification verticale en milieu urbain.

 

Pierre, l'un de mes très chers amis, spécialiste reconnu de ce type de chantiers, est confronté régulièrement à un ensemble d'écueils invraisemblables pour mener à terme ses projets.

Outre l'usuelle valse d'oppositions dès la publication de chaque projet et les difficultés techniques extraordinaires à surmonter, les coûts de construction sont prohibitifs.

Oeuvrant surtout pour des propriétaires de parc immobilier, Pierre -issu au demeurant du monde bancaire- leur parle en terme de rentabilité.

 

Surélever des immeubles existants ou reconstruire des quartiers entiers exige donc des investissements colossaux que ses clients répercutent inévitablement ces coûts sur les loyers finaux.

Ainsi, l'affirmation de Hasenmaile selon laquelle la suppression des verrous administratifs libérerait l'équivalent de 170 000 appartements, si elle n'est pas purement et simplement erronée, est pour le moins utopique.

La densification urbaine ne crée pas pas des logements abordables, elle produit de la rentabilité.

Pour reprendre l'exemple genevois, pousser la verticalisation à l'extrême aura pour conséquence une saturation des infrastructures publiques : écoles, crèches, réseaux de transports et de santé. 

Imaginer résoudre une crise du logement en provoquant simultanément une crise d'infrastructure démontre une singulière absence d'anticipation.

L'économiste-en-chef qualifie ensuite l'initiative de "tardive" prétendant que le seuil des 10 millions d’habitants ne sera atteint que vers 2040.

Encore une fois, ses certitudes reposent sur une analyse temporelle biaisée. 

Le marché immobilier suisse souffre d'un décalage structurel : l'immigration nette amène chaque année entre 80 000 et 100 000 habitants supplémentaires qui cherchent un toit immédiatement.

Sachant qu'un projet immobilier prend aujourd'hui entre 5 et 10 ans pour sortir de terre, prétendre que l'initiative arrive trop tard, c'est feindre d'ignorer que la demande actuelle asphyxie déjà le marché locatif. 

En quoi faire fi de ces flux migratoires aujourd'hui, et botter bêtement en touche pour prendre des décisions en 2040, ralentirait l'actuelle explosion du marché locatif.

 

Enchaînant les raccourcis, le savant économiste suggère qu'un simple assouplissement de la nouvelle LAT (Loi sur l'aménagement du territoire) règlerait le problème du logement.

 

Combinée à la Lex Weber, cette décision aura bien mis à mal le marché immobilier des destinations touristiques dont la mienne. Mais bon, Vox populi, vox dei, et on fait avec. 

Cependant, c'est sans doute cette contradiction politique majeure qui m'aura poussé à écrire cet article. Fin de la parenthèse.

 

En 2013, les Confédéres ont voté pour préserver leurs paysages, leurs terres agricoles et geler l'étalement tentaculaire de leurs villes.

Ainsi, compter sur un hypothétique assouplissement de la LAT revient en somme à trahir une volonté populaire exprimée dans les urnes.

 

Face à une demande exponentielle liée à la démographie et la réduction de la taille des ménages -de plus en plus de personnes vivent seules-, une politique axée uniquement sur l'offre s'apparente fort à une fuite en avant mathématiquement condamnée à l'échec.

 

Au-delà des théories macroéconomiques, l'analyse des grandes banques souffre d'une déconnexion totale avec la réalité du terrain.

Se targuant d'une maîtrise du sujet immobilier, elles s'appuient sur des estimations essentiellement hédonistes, souvent déléguées à des analystes externes s'inspirant plus des chiffres et de l'intelligence artificielle que d'une vision empirique du marché.

 

Cerise sur le gâteau, ces calculs purement algorithmiques sont fréquemment réalisés sans la moindre visite in situ.

Et c'est évidemment sur la base de ces données bêtement arithmétiques que ces institutions financières ont fortement durci les conditions d'octroi des hypothèques, bloquant l'accès à la propriété pour de nombreux acheteurs.

Par exemple, depuis la fin du confinement, j'ai vendu plusieurs biens que les banques avaient estimés à dessein 20 à 25% en-dessous du prix finalement conclu.

Ce décalage absurde entre les évaluations bancaires et la valeur effective prouve leur incapacité à capter les particularismes et la dynamique concrète du marché.

Raison pour laquelle il me semble légitime de s'interroger sur l'objectivité d'une telle posture.

Charité bien ordonnée commence par soi-même, une devise immuable des grandes banques (je ne parle pas ici des banques d'investissements et des spécialistes du private banking).

N'échappant pas cette logique, la Raiffeisen -comme l'UBS- défend avant tout ses propres intérêts commerciaux.

 

En optant pour une libéralisation massive de la construction et du crédit, elle n'hésite pas à verrouiller parallèlement le marché à son profit : les clients, qui obtiennent un crédit hypothécaire chez elle, se voient contractuellement imposer une clause d'exclusivité, les obligeant à confier la revente de leur bien au service de courtage interne de la banque.

Ben voyons, la Poste vend bien des peluches, des livres et des Bounty !

 

Cette mainmise sur le parc immobilier démontre que la Raiffeisen cherche aussi à maximiser ses volumes de transactions, tout en freinant le marché par des critères de financement parfois déconnectés du terrain.

En focalisant ses critiques sur la bureaucratie, l'analyse du Sieur Hasenmaile protège avant tout les investisseurs institutionnels. 

Son discours partisan n'a, par conséquent, aucune volonté de stabiliser durablement le marché immobilier suisse, mais veut simplement faire l'économie d'un débat de fond sur la maîtrise de la demande démographique.

 

Quant à mon vote : au risque de me répéter, il restera dans l'isoloir.

 

Entretien de Watson : ici