Résidences principales et acheteurs étrangers : le Valais durcit les règles

Depuis le 26 janvier 2026, le canton du Valais applique une nouvelle pratique en matière d’acquisition de résidences principales par des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE (Lex Koller). Cette évolution a un impact direct sur les acheteurs étrangers qui souhaitent s’installer à Crans‑Montana ou ailleurs en Valais et sécuriser un bien avant d’obtenir leur permis de séjour.

Que change la nouvelle pratique du registre foncier valaisan ?

Depuis le 26 janvier 2026, le registre foncier du Valais a donné instruction aux notaires de ne plus instrumenter d’actes de vente (y compris ventes à terme, promesses de vente, conventions de préemption, etc.) pour l’acquisition d’une résidence principale lorsque l’acquéreur étranger ne dispose pas d’un domicile légal et effectif en Suisse au moment de la signature.

En pratique, une personne sans permis B ne peut plus signer d’acte authentique pour acheter une résidence principale en Valais. Autre changement majeur : il n’est plus possible de "réserver" un bien au moyen d’une promesse de vente en attendant l’issue de la demande de permis de séjour ou d’établissement. La pratique antérieure permettait encore de conclure un avant‑contrat, pour autant que l’autorisation de séjour soit obtenue dans un délai de douze mois.

Un Valais plus strict que Genève, Berne ou Vaud

Cette nouvelle approche du Valais est plus restrictive que celle d’autres cantons suisses comme Genève, Berne ou Vaud.

À Genève, par exemple, un contrat préliminaire de vente (ou vente à terme) peut toujours être signé, à condition que l’acheteur prenne effectivement domicile dans le bien dans un délai de six mois suivant la signature. L’acte est alors soumis à la condition d’obtenir une décision confirmant que la transaction n’est pas soumise au régime LFAIE.

Autrement dit, certains cantons laissent encore la porte ouverte à une réservation conditionnelle du bien, alors que le Valais impose désormais l’établissement préalable du domicile en Suisse pour les résidences principales.

LFAIE, Lex Koller, domicile « légal et effectif » : de quoi parle-t-on ?

La LFAIE, aussi appelée Lex Koller, est la loi fédérale qui encadre l’acquisition de certains immeubles par des personnes à l’étranger en Suisse. Elle vise notamment à limiter l’accès à l’immobilier résidentiel par des acheteurs non domiciliés en Suisse.

La notion de domicile "légal et effectif" signifie que l’acheteur doit être formellement domicilié en Suisse (inscription officielle) et y résider réellement.

Ce n’est donc pas suffisant d’avoir un simple projet d’installation : le domicile doit déjà être constitué au moment de la signature de l’acte authentique.

Quelles conséquences pour un acheteur étranger en Valais ?

Dans un marché immobilier déjà très volatil, cette nouvelle pratique signifie que les acheteurs étrangers souhaitant acquérir leur résidence principale en Valais doivent désormais :

• obtenir au préalable leur permis de séjour (par exemple un permis B) ;
• établir effectivement leur domicile en Suisse, puis signer l’acte de vente.

Il n’est plus possible de sécuriser une résidence principale en Valais par une promesse de vente, puis de gérer la question du permis de séjour dans un second temps.

Une phase transitoire peut parfois être organisée par un contrat de bail entre les parties, par exemple pour occuper le bien en attendant l’obtention du permis de séjour.

Il faut toutefois veiller à ce que ce bail ne place pas l’occupant dans une situation assimilable à celle d’un propriétaire (durée trop longue, paiement anticipé et complet des loyers, etc.), sous peine de contrevenir à la LFAIE.

Acheter une résidence principale à Crans-Montana : l’accompagnement de LIVIN’CRANS

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Nous travaillons, lorsque nécessaire, en collaboration avec des études spécialisées en droit immobilier et en LFAIE, afin d’anticiper les contraintes légales et de structurer au mieux votre projet (calendrier, type de bien, mode d’occupation, phase transitoire, etc.).

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