La Lex Weber

L’entrée en vigueur de la Loi sur les résidences secondaires (LRS, ou Lex Weber) a bouleversé le marché immobilier des grandes stations alpines.
Particulièrement restrictive pour les acquéreurs suisses ou résidant en Suisse, elle avait pour but :
• de limiter la construction de résidences secondaires en fixant un plafond du parc de logements par commune ;
• de sauvegarder la nature et le paysage alpin, en luttant contre le mitage du territoire, la spéculation immobilière et l’urbanisation diffuse dans les régions touristiques ;
• d’empêcher la désertification des villages hors saison et de maintenir pour la population locale un accès à des logements abordables, en freinant la hausse excessive des prix liée à la prolifération des résidences secondaires ;
• de favoriser un tourisme durable, en s’opposant à la prolifération des "lits froids" au profit d’une utilisation plus rationnelle de l’espace bâti ;
• d’instaurer enfin une règle nationale uniforme en remplacement d’une gestion locale éclatée.
A l’exception de ce dernier point, l’initiative Weber n’aura pas atteint ses objectifs.

Retour sur une initiative inutile

Depuis le 11 mars 2012, la LRS interdit toute nouvelle autorisation de construire une résidence secondaire dans la quasi-totalité des régions touristiques où la part de ces logements excède 20%.
Dès lors, le marché actuel repose uniquement sur des biens existants ou disposant d’un permis antérieur à cette date.
Pour un acheteur non-résident, le marché se limite donc désormais à un parc historique de chalets et appartements bénéficiant du statut de résidence secondaire validé par la LRS.
Cette restriction drastique a rapidement créé un effet de rareté : les biens conformes à la Lex Weber se sont transformés en actifs patrimoniaux rares, protégés ad aeternam de toute concurrence liée aux nouvelles promotions immobilières. En d'autres termes, cette situation a engendré un marché fermé, où seuls quelques biens "historiques" répondant aux critères légaux, peuvent changer de mains, sans aucune distinction de traitement ni avantage pour l’acheteur suisse ou étranger.
Leur rareté entraînant mécaniquement une hausse des prix, les biens disponibles affichent aujourd’hui des valeurs nettement supérieures à celles d’avant la votation de cette loi.

Le Covid-19, le vilain virus qui a sonné l'hallali de l'âme de la LRS

La période de confinement (Covid-19) n'a fait qu'occire cet équilibre déjà tendu.
En effet, la crise sanitaire a provoqué une singulière hausse de la demande pour des logements en montagne offrant espace et qualité de vie, amplifiant la pression sur le marché existant.
Le volume de la demande post-Covid aggravera la raréfaction des biens autorisés par la LRS entrainant d'office une hausse des prix.

Les conséquences du cocktail de la LRS et du confinement

La Lex Weber a par ailleurs involontairement favorisé, après le Covid, l’émergence de nouveaux marchés : ceux des résidences principales et des projets para hôteliers.

Les promotions neuves & la para hôtellerie
Ironie du sort, alors que son initiative cherchait à freiner la densification des zones touristiques, la LRS de Franz Weber a en réalité stimulé le développement de la résidence principale dans les régions touristiques et dynamisé le segment para hôtelier.
"Ça construit toujours de partout à Crans-Montana !", me disent souvent les visiteurs du Haut-Plateau.
En réalité, toutes les constructions qui ont vu le jour durant ces dix dernières années sont uniquement destinées à être vendues à des personnes qui y éliront leur domicile.
La construction des résidences secondaires étant prohibées, les promoteurs se sont engouffrés dans la "brèche" de LRS, construisant à tout-va des résidences principales et épuisant les derniers terrains constructibles de la station.
Parmi tant d'autres, on peut noter des projets spectaculaires tels la future promotion prévue au pied de la "Colline du Parc" (appelé indifféremment Topaze ou, pompeusement, Le Domaine du Parc), qui condamnera définitivement la vue enchanteresse du Lac Grenon.
Bref, les derniers terrains du Haut-Plateau feront bientôt place à des immeubles dont les appartements seront tout frappés du sceau de la résidence principale.
Parallèlement, et comme pour bafouer une nouvelle fois l'âme du plus célèbre des écologistes du pays, sa loi aura favorisé le secteur para hôtelier.
Profitant d'une exception de la Lex Weber, les nouveaux projets hôteliers peuvent profiter de construire des résidences annexes destinées à la vente tout en bénéficiant du statut de résidence secondaire, d'autorisations de vente aux personnes résidant à l'étranger et autres ventes encadrées par des servitudes hôtelières (le splendide hôtel Six Senses Crans-Montana, Le Guépard, Fendi, etc.).

Une intention avortée

Vous l'aurez compris, la Lex Weber n'aura en rien ralenti les constructions et aura scindé le marché en enflammant celui des biens exclus de son application.
Dans les grandes stations alpines, le marché des résidences secondaires se caractérise donc aujourd’hui par la rareté, le prix élevé et la compétition féroce autour d’un stock figé de biens conformes à la LRS.
Quant à l’objectif de permettre à la population locale de devenir propriétaire, l'initiative a essuyé un nouvel échec.
Pris d’assaut par les Helvètes soucieux d’échapper à un éventuel futur confinement citadin, ce transfert massif de la demande vers les résidences principales a également contribué à une augmentation des prix dans ce secteur.
Situation qui rend pratiquement impossible l'accès à la propriété par l'indigène lambda.

En conclusion, contrairement à son succès en vue de la conservation du 0Lavaux, on peut dire objectivement que l'application de la Lex Weber est très éloignée de l'âme de son éponyme instigateur.

Liens

Franz Weber, Wikipedia
Loi sur les Résidences Secondaires, Confédération suisse
 

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