Guide pratique de la propriété par étage en Suisse

 

Si vous êtes propriétaire dans une copropriété en Suisse, vous êtes soumis aux dispositions du Code des obligations concernant la propriété par étage (PPE).

Cet article présente les principaux éléments du Code des obligations régissant la copropriété par étage, ainsi que les procédures pour résoudre les éventuels différends.
 

En Suisse, la propriété par étage (PPE) est une forme particulière de copropriété.

Elle est définie par les articles 712a-t du Code Civil (CC).

 

Une PPE est divisée en une propriété commune et en une propriété privée.

Le règlement de copropriété définit les parties privatives et communes.

Dès lors, elle donne à ses copropriétaire un droit exclusif sur son unité (appartement, commerce, place de parc dans le garage, etc.) et un droit collectif sur les parties communes.

 

La propriété commune, usuellement appelée "les communs" inclut entre autres :

- Le bien-fonds, les murs porteurs, les dalles, la façade, le toit, la cage d’escaliers, l’ascenseur

- L’installation de chauffage sans la vanne thermostatique

- La buanderie, le local à vélos

- Les conduites électriques et d’eau (jusqu’aux dérivations des appartements)

- Les espaces verts communs,

- Les parties communes de garage et toute autre dépendance, etc.

 

Les fenêtres et les stores, les intérieurs de balcons etc. restent privés, avec cependant certaines restrictions et obligations concernant leur entretien (peinture, revêtement des sols, changement de store abîmé, couleur de la toile de store, etc.).

 

Tandis que la partie privée est constituée

- De l’unité d’étage elle-même

- Des installations de cuisine et de bain

- Des portes, des murs de séparation non porteurs

- Du revêtement des sols et plafonds

- Des conduites depuis les dérivations

- De module individuel de chauffage

- De la cheminée d’appartement

- Etc.

 

Guide pratique

 

La constitution de la PPE

L'acte constitutif comporte plusieurs éléments comme la description de l'immeuble, la valeur des parts exprimées en pour mille, leur répartition spatiale et leur description, sous forme de plan.

C’est un géomètre qui définit la surface des lots et la répartition en millième.

La copropriété est inscrite au Registre foncier, avec pour chaque lot, un "feuillet" de propriété correspondant.

 

Le règlement de PPE

Il peut interdire certaines activités commerciales et professionnelles.

Mais il ne peut pas restreindre le pouvoir de disposition du copropriétaire.

Il est adopté et modifié à la majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié de la valeur des parts, ce que nous appelons majorité double ou qualifiée.

 

L'administration de la PPE

Compte tenu de la complexité de la gestion d'un immeuble, la PPE élit un "administrateur".

 

Le comité de gestion

Le comité de gestion, constitué de plusieurs copropriétaires, est élu durant l'assemblée générale.

Ce comité reçoit de la copropriété une délégation de pouvoir de la PPE pour contrôler les comptes, surveiller des travaux et travailler de concert avec l'administrateur pour certaines missions.

 

Assemblée générale, la convocation

Le délai pour informer les copropriétaires de la tenue d'une assemblée générale est défini dans le règlement de la PPE. Ce délai minimum est communément de 20 jours.

L'administrateur est chargé de transmettre un procès-verbal de chaque assemblée aux copropriétaires.

 

Assemblée générale, les quorums

Oui. Cela nécessite que la moitié des copropriétaires représentant en outre la moitié de la valeur des parts, soient présents ou représentés.

 

Assemblée générales, règles de majorité à respecter

Ces règles sont au nombre de quatre :

1. La majorité dite simple des copropriétaires présents ou représentés (pour nommer l’administrateur, désigner un comité de gestion...),
2. Celle dite absolue qui requiert la majorité des copropriétaires (pour les travaux d’entretien courant...),
3. La majorité dite double ou qualifiée, qui nécessite la majorité présente ou représentée et la moitié des millièmes (pour les travaux à plus-value) et
4. L’unanimité, pour les travaux à forte plus-value et embellissement (pour l’aménagement d’une piscine, la réfection d’un toit avec ajout d’une isolation...).

 

Répartition des charges d'une PPE

La répartition des charges d'une PPE est calculée par millième et avec des clés de répartition.

Ces charges sont appelées généralement au trimestre/semestre, avec mise en demeure si elles ne sont pas réglées.

L’appel de fonds est calculé en fonction du budget voté en assemblée.

Ce budget intègre les postes fixes (entretien, assurances, eau, électricité...) et une partie variable pour les travaux. Prévu par la loi mais non obligatoire, un fond dit de rénovation est également constitué chaque année et son montant est fixé en assemblée générale.

 

Changement d'administrateur

Sauf exception inscrite dans le règlement de la PPE, le mandat de l’administrateur doit être renouvelé à chaque assemblée.

 

Frais d'administration

Il est d’usage que les honoraires de l'administrateur soient calculés sur la valeur d’assurance du bâtiment.

 

LIENS

 

Les règles de la PPE, Banque Raiffeisen

De la propriété par étages, Code Civil Suisse (PDF), Art. 712a et suivants (cf. page 207)

 

 

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